房屋租賃糾紛的法律法規(guī)
(一)房屋租賃合同糾紛的法律法規(guī)普遍適用的法律規(guī)范有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》。
(二)特別法及地方性規(guī)范有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法》)、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(簡稱《租賃條例》)、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實施細(xì)則》(簡稱《實施細(xì)則》)。
(三)有關(guān)司法解釋及文件有1993年《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見(試行)》(簡稱《試行意見》)、1996年廣東省法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營案件若干問題的座談紀(jì)要》(簡稱《紀(jì)要》)。
房屋租賃合同效力的認(rèn)定
(一)房屋租賃合同有效一般應(yīng)具備的條件是：
1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件;
2、租賃房屋領(lǐng)有出租許可證;
3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致;
4、辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。
(二)從嚴(yán)格意義上講，同時具備上述四個條件的房屋租賃合同才是有效合同。
但考慮到實際情況以及《租賃條例》的地方性法規(guī)的性質(zhì)，我市法院在認(rèn)定房屋租賃合同的效力時，在遵循上述法律法規(guī)的原則基礎(chǔ)上，結(jié)合上級法院的有關(guān)精神，具體情況具體處理：
1、出租人一直未能領(lǐng)取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實際履行，合同均應(yīng)確認(rèn)為無效;
2、簽訂房屋租賃合同時出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補(bǔ)領(lǐng)許可證，且雙方已對合同實際履行的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效;
3、簽訂房屋租賃合同時出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實際履行，一方或雙方又無意愿履行的，按無效合同處理;
4、簽訂合同時，合同約定的房屋用途與出租房屋的實際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續(xù)，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效;
5、領(lǐng)有租賃許可證，租賃合同又已實際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應(yīng)確認(rèn)合同有效，同時責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦登記手續(xù);
6、租賃合同作有效處理，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)及補(bǔ)交有關(guān)稅費的，應(yīng)在向當(dāng)事人送達(dá)法律文書時，送交一份法律文書給當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門備案。
房屋租賃糾紛的處理方法：
(一)協(xié)商解決
房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;
(二)協(xié)商不成的，民事訴訟或者申請仲裁解決
協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。
1、 申請仲裁解決問題
仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。
反之，雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
2、民事訴訟解決問題
若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
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